اصول تهیه طرح توجیهی ساخت و ساز
تهیه طرح توجیهی ساخت و ساز برای سازندگان، مالکین، پیمانکاران و شرکت‌های مشاوره‌ای اهمیت زیادی دارد. زیرا موجب می‌شود تا براساس شرایط بازار، شرایط اقتصادی و مسائل فنی، طرح‌های ساختمان‌سازی ارائه شوند. با کمک یک طرح توجیهی امکان سرمایه‌گذاری هدفمند و با سوددهی بالا در طرح‌های مسکونی، تجاری یا اداری وجود خواهد داشت.
بسیاری از شرکت‌های ساختمانی برای اینکه نظر هئیت مدیره و سهام‌داران را برای سرمایه‌گذاری در پروژه‌های مختلف جلب کنند به تهیه طرح توجیهی ساخت و ساز می‌پردازند.
هدف از تهیه طرح توجیهی ساخت و ساز چیست؟
پروژه‌های ساختمان‌سازی مانند هر پروژه‌ای دیگر برای اینکه به‌موقع و باکیفیت قابل قبولی انجام شوند نیاز به برنامه‌ریزی دارند. از سویی دیگر املاک در مشهد و سایر شهرها قیمت بالایی دارند. به همین دلیل قبل از شروع یک پروژه باید بودجه لازم در نظر گرفته شود و مشارکت‌کنندگان به‌طور کامل از میزان سرمایه لازم برای انجام به‌موقع پروژه مطلع شوند.
مزایای تهیه طرح‌های توجیهی ساخت و ساز
با تهیه طرح توجیهی ساخت و ساز، هزینه‌های نوسازی یا ساخت ساختمان به‌طور دقیق مشخص می‌شود تا سازندگان و مالکین اطلاع کاملی از جزئیات پروژه داشته باشند. مراحل اخذ مجوز از نهادهای مختلف مانند شهرداری، نظام مهندسی، شهرسازی، محیط زیست و… نیز در طرح‌های توجیهی مشخص میشوند و پرسنل و مهندسین ناظر برای انجام پروژه تعیین می‌گردند.
اما مهمترین گام در تهیه طرح توجیهی ساخت و ساز، تعیین هزینه‌ها و میزان سودآوری پروژه است. سرمایه‌گذاران صنعت ساختمان با مقایسه چندین طرح توجیهی و بررسی میزان سوددهی در هر طرح، تصمیم
اما مهمترین گام در تهیه طرح توجیهی ساخت و ساز، تعیین هزینه‌ها و میزان سودآوری پروژه است. سرمایه‌گذاران صنعت ساختمان با مقایسه چندین طرح توجیهی و بررسی میزان سوددهی در هر طرح، تصمیم می‌گیرند تا در بهترین پروژه سرمایه‌گذاری کنند. این طرح‌ها باید به‌طور دقیق و شفاف تهیه شده باشند تا سرمایه‌گذاران، بانک‌ها، مالکین و شرکت‌های ساختمانی امکان ارزیابی آن را داشته باشند.
در برج‌های مسکونی، تجاری یا اداری با داشتن یک طرح توجیهی، خریداران امکان پیش خرید خواهند داشت زیرا از جزئیات پروژه ساختمانی مطلع شده و امکان تصمیم‌گیری برای سودآورترین خرید را دارند.
عوامل مهم در امکان‌سنجی طرح‌های ساختمان‌سازی
تهیه طرح توجیهی ساخت و ساز برای املاک به نوعی امکان‌سنجی اجرای پروژه‌های مختلف محسوب می‌شود. بسیاری از املاک در مشهد مناسب ساخت و ساز به‌نظر می‌رسند، اما ممکن است به‌لحاظ ضوابط شهرسازی، تراکم و سایر ملاحظات توجیه چندانی برای سرمایه‌گذاری بر روی آن‌ها وجود نداشته باشد. دلیل این موضوع را باید با کمک سه عامل کلیدی زیر بیابیم:
1- مطالعات بازار
یکی از مراحل مهم در طرح‌های توجیهی برای صنعت ساختمان‌سازی، مطالعات بازار و پتانسیل رشد یک منطقه است. بازار مسکن در ایران دوره‌های رکود و رونق بسیاری دارد. قبل از اینکه به تهیه طرح توجیهی ساخت و ساز بپردازید باید به‌طور دقیق به تعیین وضعیت بازار پرداخت. ساخت یک پروژه مسکونی، تجاری یا اداری با توجه به مساحت زیربنا بین یک سال تا پنج سال به طول خواهد انجامید.
بررسی تحولات بازار معاملات مسکن در آینده
در طرح توجیهی باید به شرایط بازار و میزان تمایل خریداران برای خرید ملک در پایان دوران ساخت توجه کرد. حتی پیش‌بینی قیمت ملک نیز در پایان زمان، ساخت و ساز برای سرمایه‌گذاران اهمیت دارد. سازندگان اگر در پیش‌بینی‌ها به این نتیجه برسند که در پایان مراحل ساختمان‌سازی با رکود شدیدی روبه‌رو میشوند می‌توانند نسبت به پیش‌فروش واحدهای مسکونی یا تجاری اقدام کنند تا هم سرمایه در گردش را تامین کنند و هم قبل از رکود به فروش واحدها بپردازند.
2- مطالعات فنی در تهیه طرح توجیهی ساخت و ساز
تعیین موقعیت مکانی پروژه و ارزش منطقه‌ای ملک در طرح‌های توجیهی اهمیت زیادی دارد، زیرا میزان سوددهی پروژه را تا حدود زیادی مشخص می‌کند. بسیاری از املاک در مشهد در نواحی و مناطقی قرار دارند که ضوابط شهرسازی متفاوتی دارند. تعیین تراکم ساخت (تعداد طبقات مجاز) و میزان سطح اشغال زمین (به‌طور معمول در املاک مشهد 60 درصد یا 70 درصد زمین برای احداث ساختمان در نظر گرفته می‌شود) بر روی تعیین شرایط طرح توجیهی ساخت و ساز تاثیر می‌گذارد.
این مرحله از اهمیت زیادی برخوردار است. زیرا بسیاری از هزینه‌ها مانند مجوزهای شهرداری، هزینه خریداری زمین یا بنای فرسوده، هزینه‌های ساخت و… تعیین میشوند. به هر میزانی که این هزینه‌ها با دقت بیشتری تهیه شوند، طرح توجیهی مستند و دقیق‌تر خواهد بود.
ارائه برنامه فروش در طرح توجیهی
در ارزیابی‌های فنی در تهیه طرح توجیهی ساخت و ساز باید برای فروش واحدهای مسکونی، تجاری یا اداری برنامه‌ریزی مشخصی وجود داشته باشد. تعیین قیمت منطقی و مناسب برای هر واحد و همچنین آماده‌سازی دفاتر فروش در طرح توجیهی نشان‌دهنده برنامه‌ریزی دقیق در پروژه است. در این طرح باید نوع بازاریابی و تبلیغات برای فروش واحدها در نظر گرفته شود.
3- مطالعات اقتصادی در تهیه طرح توجیهی ساخت و ساز
هر چند که بررسی شرایط بازار و مسائل فنی در پروژه‌های ساختمان‌سازی از اهمیت زیادی برخوردار است، اما توجه به شرایط اقتصادی کشور نیز مهم است. انتخاب اقتصادی‌ترین پروژه یکی از موضوعات مهم برای سرمایه‌گذاران است. سرمایه در گردش باید به سودآوری مناسبی در یک پروژه برسد تا سرمایه‌گذار انگیزه کافی برای ورود به آن را داشته باشد. در تهیه طرح توجیهی ساخت و ساز باید برآورد دقیقی از میزان سودآوری پروژه صورت پذیرد و ریسک‌های اقتصادی طرح تحلیل شوند.
شرایط تورمی بازار باید در طرح توجیهی لحاظ شود. همچنین مدت زمان خواب پول در پروژه‌های مسکونی مدنظر قرار گیرد. تعیین شاخص‌های دقیق اقتصادی در پروژه‌های ساختمانی امکان تصمیم‌گیری مناسب را به سرمایه‌گذاران می‌دهد.
تعیین میزان سرمایه اولیه مورد نیاز در طرح توجیهی ساخت و ساز
در بسیاری از پروژه‌های ساختمان‌سازی یک مشکل اساسی به‌وجود می‌آید: “کمبود نقدینگی” این مسئله موجب می‌شود تا پروژه به‌موقع شروع نشود یا در بازه زمانی مشخصی خاتمه نیابد. تعطیلی یا تاخیر در پروژه باعث می‌شود تا هزینه‌های بسیاری به هزینه‌های جاری پروژه اضافه شود و سودآوری طرح کاهش یابد. هنگام تهیه طرح توجیهی ساخت و ساز باید برآورد دقیقی از سرمایه اولیه برای خرید زمین و شروع پروژه داشت.
همچنین منابع مالی جانبی را نیز در نظر گرفت تا اگر پیش‌فروش واحدها موفق نبود، امکان تزریق آن منابع به پروژه وجود داشته باشد.
سخن پایانی
مدیران پروژه‌های ساختمانی برای اینکه به درستی پروژه‌ای را اجرا کنند و سر موعد زمانی، کار را تکمیل و به مشتریان تحویل دهند باید نسبت به تهیه طرح توجیهی ساخت و ساز اقدام کنند. این طرح باید به تمامی جزئیات از جمله هزینه شروع، تجهیزات مورد نیاز، برنامه‌های عملیاتی، اخذ مجوزها، برنامه فروش و… بپردازد تا سرمایه‌گذاران، خریداران واحدها و بانک‌ها براساس آن به سرمایه‌گذاری در پروژه ساختمانی بپردازند.
