با توجه به رشد قیمت مسکن در سال های اخیر و کاهش قدرت خرید مردم یکی از روش های محبوب خرید و فروش ملک پیش فروش مسکن میباشد. هرچند این روش برای خریداران ویژگی‌های مثبت زیادی دارد اما در این بین یکسری معایبی هم وجود دارد که در ادامه این مطلب از املاک عاقبتی به بررسی بیشتر این موضوع خواهیم پرداخت.
معایب و مزایای پیش خرید ملک
مزایا
- با توجه به اینکه در پیش خرید آپارتمان بخش زیادی از ملک تکمیل نشده، مسلماً قیمت آن از آپارتمان‌هایی که تکمیل شده اند و آماده فروش هستند کمتر میباشد. از طرفی پس از تحویل آپارتمان در صورتی که بازار مسکن از شرایط خوبی برخوردار باشد می‌توان آن را با قیمتی بالاتر به فروش رساند و سود بیشتری دریافت کرد.
- زمانی که ملکی پیش خرید می‌شود می‌توان کل مبلغ ملک خریداری شده را در دو یا نهایت سه مرحله پرداخت کرد، اما زمانی که ملک آماده ای خریداری میکنید باید ظرف مدت مشخص و کوتاهی وجه کامل آپارتمان را پرداخت کنید.
- زمانی که ملکی پیش خرید می‌شود می‌توانید اجزا و دکوراسیون داخل آن را با سلیقه خود انتخاب کنید.
- در پیش خرید ملک، صفر تا صد ساخت ملک مورد نظر قابل رویت است و می‌توان به کیفیت مصالح ساختمانی نیز پی برد.
معایب
- این امکان وجود دارد که سازنده آپارتمان در موقع مقرر ملک را به شما تحویل ندهد.
- در هنگام رکود بازار مسکن امکان دارد سازنده بی انگیزه شود و پروژه در حال ساخت را متوقف کند.
- برخی اوقات سازندگان سودجو یک آپارتمان را به چندین نفر میفروشند و مبالغ زیادی بابت آن دریافت می‌نمایند.
- گاهی اوقات سازندگان با سند مادر وام‌های کلان دریافت میکنند و از پرداخت آن خودداری می‌نمایند و در صورت عدم پرداخت و تسویه، زمانی که خریدار ملک را تحویل می‌گیرد هزینه پرداخت وام برعهده او میباشد.
- اگر سازنده پایان کار را دریافت نکرده باشد و عوارض شهرداری را پرداخت نگردیده باشد، این هزینه‌ها برعهده خریدار میباشد.
راهنمای پیش خرید ملک
برای اینکه در معامله پیش خرید ملک کلاه سر خریدار نرود بهتر است به برخی اصول و قوانین آگاهی داشته باشید تا مشکلات خرید به حداقل برسد این موارد شامل:
در مرحله اول خریدار به صورت دقیق و حساب شده باید سند ملک مورد نظر را رویت کند و از مراجع ذیصلاح مثل سازمان ثبت تائیدیه آن را اخذ نماید.
بعد از اینکه مبایعه‌نامه به امضای دو طرف(خریدار و فروشنده) رسید خریدار باید نسبت به انتقال سند اقدام نماید. گاهی اوقات پیش آمده که بعد از تحویل واحدها و سکونت افراد در ملک، به علت عدم انتقال سند و بدهی‌های بسیار زیاد، آپارتمان‌ها مصادره شده‌اند.
تمامی شرکت‌های سازنده باید ترازنامه حسابرسی خود را دریافت کنند. این امر نشانگر دقت بدهی شرکتها نسبت به دارایهایشان است.
در پیش خرید، مالک آپارتمان این حق را دارد که درخواست گزارش دقیق و کاملی از روند ساخت و پیشرفت فیزیکی ساختمان خود داشته باشد.
باید در هنگام پیش خرید ملک به این نکته توجه داشته باشید که تمامی مراحل بایستی در دفتر اسناد رسمی ثبت شود. بستن قرارداد و تنظیم قولنامه صرفاً در دفاتر مشاور املاک کفایت نمی‌کند. از طرفی باید توجه داشته باشید که فروشنده برای درج آگهی پیش فروش خود در جراید و وبسایت‌های مختلف مجوز لازم را از مراجع ذیصلاح اخذ نموده باشد. زیرا در صورت عدم انجام، محکوم به حبس و یا پرداخت چندین برابر وجه دریافتی از خریدار خواهند شد.
باید دقت کنیم که ساختمان مورد نظر بیمه‌نامه داشته باشد باید تمامی مفاد بیمه‌نامه به دقت بررسی و مطالعه شود.
گاهی اوقات متراژ ملک مورد نظر در زمان تحویل با آنچه که در قرارداد قید شده است مغایرت دارد البته اگر این اختلاف ناچیز و جزئی باشد دو طرف خریدار و فروشنده نمی‌توانند قرارداد را فسخ کنند و یا مبلغی از طرف مقابل دریافت نمایند اما اگر این اختلاف قابل توجه باشد خریدار می‌تواند:
- قرارداد را فسخ نموده و به‌طور کامل وجه خود را دریافت نماید. البته این وجه باید به نرخ روز باشد و ضرر و زیان به خریدار پرداخت گردد.
- خریدار و فروشنده می‌توانند به صورت توافقی مبلغ مورد نظر را پرداخت کنند.
- اگر همکاری بین دو طرف وجود نداشته باشد خریدار قرارداد را فسخ نکرده و از فروشنده جریمه دریافت میکند.
- باید به این نکته توجه داشت که در صورت کم و زیاد شدن متراز آپارتمان تنها خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.
