ساخت و ساز ساختمان از موضوعات مهم برای توسعه پایدار در اکثر کشورها است. به‌خصوص اگر جمعیت کشوری جوان باشد باید برنامه‌ریزی مناسبی برای ساخت مسکن صورت پذیرد. نوسازی بافت‌های فرسوده یا زمین‌های رها شده یکی از راهکارهایی است که امکان تولید انبوه ساختمان را فراهم می‌آورد.
مشارکت در ساخت یک راهکار ایده‌آل برای انبوه‌سازان است که با حذف سرمایه برای خرید زمین، امکان ورود به پروژه‌های متعدد را خواهند داشت. همچنین مالکین بدون کمترین درگیری در ساخت و ساز ساختمان‌های قدیمی یا زمین از منافع زیادی برخوردار میشوند.
مشارکت در ساخت چیست؟
در قراردادهای مشارکت در ساختمان‌سازی، مالک ساختمان فرسوده یا زمین خود را در اختیار سازنده قرار می‌دهد. سازنده نیز تمامی هزینه‌های تخریب ساختمان فرسوده و ساخت آپارتمان جدید را بر عهده می‌گیرد. در قرارداد مشارکتی که بین مالک زمین و سازنده تنظیم می‌شود، نحوه تقسیم واحدها بعد از ساخت آپارتمان تعیین می‌شود.
چرا باید با عرف مشارکت در ساخت و ساز آشنا شویم؟
مشارکت در ساخت یکی از قراردادهای مهم معاملاتی در حوزه املاک است که نقش مهمی در نوسازی مناطق مسکونی قدیمی و فرسوده دارد. در قراردادهای مشارکت، عرف و قوانین مشخصی وجود دارد. البته باید توجه داشت که شرایط مشارکت در ساختمان‌سازی در مناطق مختلف با یکدیگر فرق دارد.
به‌عنوان مثال املاک در مشهد برای ساخت و ساز با شهری مثل تهران شرایط متفاوتی را در نظر می‌گیرند. به همین دلیل باید با قانون مشارکت در ساخت براساس هر منطقه‌ی آشنایی کاملی پیدا کنیم.
فرمول محاسبه مشارکت در ساخت چیست؟
مشارکت در ساختمان‌سازی قراردادی شفاف و مشخص است، اما ایجاد تفاوت در قیمت منطقه‌ای زمین و همچنین هزینه‌های ساخت موجب می‌شود تا شرایط عرف در هر قراردادی متفاوت باشد. در فرمول محاسبه مشارکت در ساخت و ساز دو عامل کلیدی زیر مهم هستند:
- ارزش زمین؛
- هزینه تخریب، دریافت پروانه و ساخت آپارتمان نوساز.
در برخی از مواقع ارزش زمین با هزینه ساخت نسبتی مساوی دارد. به همین دلیل سازنده و مالک زمین در قراردادی که می‌بندند، واحدهای ساختمان نوساز را به‌صورت 50، 50 بین خود تقسیم می‌کنند. البته به‌طور طبیعی باید برای سازنده یا مشارکت‌کننده در ساخت و ساز سود منطقی نیز در نظر گرفته شود تا انگیزه لازم برای نوسازی ساختمان را داشته باشند.
اگر هزینه ساخت افزایش پیدا کند، سازنده تقاضای سهم بیشتری از ساختمان را خواهد کرد و ممکن است آپارتمان به نسبت 60 به 40 بین سازنده و مالک زمین تقسیم شوند. عکس این قضیه نیز ممکن است پیش بیاید. در مناطقی که زمین قیمت بالاتری دارد یا ملک امتیاز تجاری دارد در تقسیم واحدها در مشارکت ساخت، مالک سهم بیشتری خواهد داشت.
املاک در مشهد برای تهیه قرارداد مشارکت به بررسی عوامل مختلفی می‌پردازند تا سازنده یا مالک زمین متضرر نشوند.
چرا قرارداد مشارکت در ساخت شرایط ثابتی ندارد؟
در سالیان اخیر شرایط اقتصادی در ایران ثبات نداشته و نوسان زیادی را تجریه می‌کند. از همین‌رو هزینه‌های ساخت در بازه‌های زمانی متفاوت است. از طرفی دیگر، ارزش املاک فرسوده یا زمین‌هایی که مناسب ساخت هستند نیز متغیرند و با توجه به رکود بازار یا فعال شدن خرید و فروش دچار تغییر میشوند.
باید توجه داشت که قوانین شهرسازی و تراکم ساخت شهرداری نیز بر روی عرف قرارداهای مشارکت تاثیر می‌گذارند. مناطق مختلفی که املاک در مشهد در آن‌ها قرار دارند نیز بر روی شرایط قرارداد تاثیر می‌گذارند. به‌عنوان مثال در املاک اطراف حرم مطهر که قیمت زمین بالاست، قرارداد مشارکت در ساخت شرایط مختص به خود را دارد. از همین‌رو بهتر است سازندگان و مالکین قبل از مشارکت به سراغ مشاوران حقوقی و کارشناسان با تجربه در این زمینه بروند.
برخی از شرایط مهم در قراردادهای مشارکت
همانطور که گفتیم قانون مشارکت در ساخت شرایط یکسانی ندارد و با توجه به شرایط مالکین، قیمت منطقه‌ای زمین و هزینه ساخت یا متریال مورد استفاده متفاوت است. اما برخی از ضوابط در اینگونه از قراردادها همیشه ثابت هستند و باید مورد توجه طرفین قرار گیرد:
1-تعهدات مالک نسبت به سازنده
سازنده نسبت به هزینه‌ای که برای بازسازی ساختمان مالک انجام می‌دهد باید ضمانت کافی دریافت کند. طرفین حالت‌های مختلف را در نظر می‌گیرند:
- مالک در همان شروع 3 دانگ از ملک را به نام سازنده انتقال می‌دهد؛
- مالک و سازنده توافق می‌کنند تا هر زمانی ساخت ملک به مرحله‌ای مشخص رسید، مالک یک وکالت بلاعزل نسبت به سهم سازنده بدهد؛
- مالک و سازنده با یکدیگر توافق می‌کنند تا بعد از پایان هر مرحله از پروژه یک دانگ مشخص از ملک به نام سازنده شود.
2-حقوق مالک نسبت به سازنده
در اکثر قراردادهای مشارکت در ساخت، سازنده متعهد می‌شود تا برای مالک در مدت زمان ساخت ملک، خانه‌ای مناسب تهیه کرده و رهن یا اجاره آن را پرداخت کند. همچنین تمامی حوادث، اتفاقات و خسارت‌های ناشی از ساختمان‌سازی نیز برعهده سازنده خواهد بود و مالک تعهدی در این زمینه ندارد. سازندگان باید نسبت به تهیه بیمه‌نامه‌های مسئولیت اقدام کنند تا در صورت بروز حادثه، خسارت توسط بیمه پرداخت شود.
3-تعیین دقیق شرایط قرارداد مشارکت در ساخت
اکثر املاک در مشهد، جزئیات زیادی را برای قراردادهای مشارکت در نظر می‌گیرند تا طرفین دچار اختلافی نشوند و در صورت بروز مشکلی، امکان قضاوت و داوری وجود داشته باشد. برخی از این شرایط عبارت‌اند از:
- تعیین متراژ دقیق واحدهای مسکونی، تعداد طبقات و…؛
- مشخص کردن معیاری برای تقسیم واحدها در مشارکت ساخت؛
- تعیین زمان شروع پروژه، مدت کار و زمان پایان پروژه؛
- عدم تغییر شرایط قرارداد با توجه به تغییرات قیمت ساخت یا قیمت زمین؛
- رعایت اصول ساختمان‌سازی زیر نظر شهرداری و نظام مهندسی ساختمان؛
- تعیین دقیق تمامی متریال مورد استفاده در بخش‌های مختلف ساختمان؛
- ایجاد تعهدات مشخص برای مالک به هدف انتقال به‌موقع سند و مدارک ساختمان به سازنده؛
- عدم حق دریافت وام توسط سازنده یا مالک بر روی سند ملک.
سخن پایانی
مشارکت در ساخت یکی از مهمترین قراردادهای املاک در مشهد است. با مشارکت، امکان نوسازی ساختمان توسط سازندگان معتبر ایجاد خواهد شد و مالکان مجبور نخواهند بود تا دیگر فرایندهای پیچیده ساختمان‌سازی شوند. رعایت نکات مختلف در قرارداد مشارکت موجب می‌شود تا در ادامه کار با مشکلات فنی یا حقوقی مواجه نشوید. به همین دلیل حتما از مشورت کارشناسان خبره در این زمینه استفاده کنید.
